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Nullité du cautionnement donné par une SCI pour atteinte à son intérêt social

Le 14 mars 2013

Le cautionnement donné par une SCI est une décision qui doit être prise à l'unanimité des associés. Pour être valable le cautionnement doit en outre être conforme à l'intérêt social.


Entité juridique indépendante, la SCI permet d’isoler un ou plusieurs biens immobiliers du reste du patrimoine de ses associés. Les biens ainsi affectés à la SCI sont sécurisé. Leur gestion et leur transmission s’en trouvent également facilitées.

Souvent le chef d’entreprise créé, à côté de sa société commerciale, une SCI dont l’objet est d’acquérir des locaux donnés ensuite en location à l’entreprise.

Le bien est ainsi indirectement financé par l’exploitation commerciale tout en étant juridiquement à l’abri des créanciers de l’entreprise et d’une éventuelle procédure collective de celle-ci.

Cette protection peut cependant s’avérer illusoire.

Il est en effet fréquent que pour assurer le financement de l’entreprise, les établissements de crédit exigent de celle-ci des garanties et notamment des cautionnements.

La banque sollicite en général le cautionnement du dirigeant de l’entreprise personne physique. Mais lorsque celui-ci a mis en place une SCI pour gérer le patrimoine immobilier de l’entreprise, la banque peut alors vouloir la garantie de ce tiers solvable.

Un tel cautionnement n’est en lui-même pas interdit.

Il doit cependant répondre à des conditions strictes que la Cour de cassation a encore rappelé dans un arrêt en date du 12 septembre 2012 (n°11-17948).

Afin d’obtenir des prêts bancaires personnels, les deux associés uniques d’une SCI avaient fait consentir celle-ci à se porter caution à l’égard de la banque.

Les emprunteurs n’ayant pu honorer le remboursement de leurs prêts, la SCI a été appelée par la banque en tant que caution et s’est retrouvée placée en liquidation judiciaire, le montant de ses dettes excédent sensiblement la valeur de ses actifs.

La banque bénéficiaire du cautionnement à déclarer sa créance au passif de la SCI qui, pour échapper à cette dette, a alors excipé de la nullité de son acte cautionnement.

Les juges du fonds n’ont pas fait droit à sa demande, considérant que l’acte de cautionnement de la SCI était valable dès lors qu’elle avait été engagée par consentement unanime de ses deux uniques associés conformément aux dispositions de l’article 1849 du code civil.

Insuffisant répond la Cour de cassation : « le cautionnement même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social. »

Ainsi, non seulement la SCI ne peut s’engager valablement comme caution que du consentement unanime de ses associés, mais, condition supplémentaire, son engagement ne doit pas être contraire à son intérêt social.

A ce titre, la Cour de cassation relève dans son arrêt que la conformité du cautionnement à l’intérêt social de la SCI doit notamment être recherchée par comparaison entre le montant du cautionnement donné et la valeur des actifs immobiliers de la société.

Si l’engagement de caution excède la valeur de ces actifs, en cas de mise en jeu de la garantie, l’intégralité du patrimoine de la SCI devra être réalisée compromettant alors son existence même.

Dans cette hypothèse, le cautionnement sera considéré comme contraire à l’intérêt social de la SCI et encourra de ce fait la nullité.

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