L’acquisition d’une maison ou d’un appartement se fait généralement en plusieurs étapes incluant la signature d’un avant-contrat, puis de l’acte de vente lui-même.

L’avant-contrat consiste le plus souvent en une promesse, unilatérale ou synallagmatique, destinée à lié les parties le temps pour elles de réunir les documents indispensables à la vente et, pour l’acquéreur, d’obtenir son prêt bancaire.

Les articles L.271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation encadrent cette phase pré-contractuelle de la vente immobilière lorsque l’acquéreur est un non professionnel.

Dans cette hypothèse, et dans un souci de protection de la partie faible, l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours à compter « du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant... » la promesse.

Deux arrêts de la Cour de Cassation des 13 et 27 février 2008 sont venus préciser les modalités et la portée du droit de rétractation de l’acquéreur.

En premier lieu, le délai de 7 jours ne court qu’à compter de la réception du courrier recommandé notifiant la promesse à l’acquéreur. Hormis une signification par huissier, aucun autre mode de notification ne fait valablement courir le délai.

Dans l’arrêt du 27 février, l’agent immobilier du vendeur avait remis en main propre la promesse à l’acquéreur pensant faire ainsi courir le délai de rétractation à compter de cette remise.

Tel n’est pas l’avis de la cour de cassation : à défaut de notification par lettre recommandée le délai de rétractation n’a pas couru et l’acquéreur a donc valablement pu se rétracter plus de 7 jours après la remise en mains propres de la promesse.

Il convient de noter que l’arrêt a été rendu sur le fondement de l’article L271-1 dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000. La loi du 16 juillet 2006 a modifié le texte en prévoyant la remise en mains propres de l'acte lorsque celui-ci est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente. Toutefois les modalités de cette remise en mains propres doivent être fixées par un décret qui n’est, à ce jour, toujours pas paru.

L’arrêt du 13 février précise quant à lui la portée de la rétractation exercée par l’acquéreur : celle-ci a pour effet d’anéantir le contrat.

La Cour de Cassation en déduit qu’une fois que le droit de rétractation est exercé, l’acquéreur ne peut revenir dessus, y compris s’il le fait dans le délai initial de 7 jours.

La promesse étant définitivement caduque du fait de l’exercice du droit de rétractation, aucune somme, de quelque nature que ce soit ne peut être mise à la charge de l’acquéreur. Les fonds remis au notaire ou à l’agent immobilier lors de la signature de l’avant-contrat doivent lui être restitués dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.