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Obligations du bailleur propriétaire de l'ensemble d'un centre commercial

Le 15 mai 2013

Le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible du local commercial qu'il lui loue. S'il est propriétaire de tout l'immeuble cette obligation de délivrance s'étant aux parties communes

 

Comme n’importe quel bailleur, le loueur de locaux commerciaux est tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire.

 

Cette obligation fondamentale de délivrance inhérente au contrat de bail est issue des dispositions du code civil, et notamment aux articles 1719 et 1720 :

 

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune disposition particulière : de délivrer la chose louée…d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée…d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail… »

 

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce… »

 

Le bail commercial impose ainsi au bailleur, en contrepartie du loyer qu’il perçoit, de mettre à disposition de son locataire un local conforme à la destination prévue au contrat.

 

La question peut se poser de savoir si cette obligation de délivrance du bailleur ne concerne que le local objet du bail stricto sensu ou si elle peut aussi envelopper l’environnement commercial où se situent les lieux, tel notamment un centre commercial.

 

Un arrêt la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 décembre 2012 (n°11-23541) fournit des éléments de réponse.

 

Dans cette affaire les locaux pris à bail et destinés à l’exploitation d’un salon de coiffure étaient situés dans la galerie marchande d’un centre commercial propriété du bailleur.

 

Suite à la construction d’un nouveau centre commercial, l’ensemble des boutiques ont déménagé laissant ainsi seul le salon de coiffure dans l’ancienne galerie marchande devenue déserte.

 

Le salon de coiffure,  estimant ne plus pouvoir exploiter son fonds dans des conditions normales, a alors assigné son bailleur pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

 

Les juges du fonds ont fait droit à cette demande, décision validée par la Cour de cassation qui écarte les moyens de défense du bailleur.

 

Celui-ci faisait valoir qu’il n’était tenu que d’assurer à son locataire la jouissance paisible des seuls locaux donnés à bail « sans être tenu de maintenir au preneur un environnement commercial favorable ».

 

Cet vision restrictive de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur n’est pas retenue par la Cour de cassation : « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, la cour d’appel, qui a relevé un dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes WC du centre et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking, en a justement déduit un manquement grave du bailleur à ses obligations légales… »

 

Ainsi l’obligation de délivrance du bailleur s’étend à l’ensemble des accessoires indispensables à l’exploitation des locaux objet du bail conformément à leur destination.

 

Lorsque le bailleur est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble où se situent les locaux commerciaux pris à bail, il est donc tenu d’assurer à son locataire une parfaite jouissance, non seulement de son local, mais également des parties communes de l’immeuble.

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